ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 марта 2020 г. N 304-ЭС19-25040
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа" (г. Томск) на решение Арбитражного суда Томской области от 06.05.2019, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2019 по делу N А67-11452/2018,
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - Общество) о взыскании 1 323 307 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за пользование в период с 23.03.2016 по 06.03.2019 земельным участком, расположенным по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, Ровенская ул., д. 3б, 208 534 руб. 49 коп. процентов, начисленных на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с 16.04.2016 по 06.03.2019, с продолжением их начисления по день фактической уплаты долга.
Арбитражный суд Томской области решением от 06.05.2019, оставленным без изменения постановлениями Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2019, взыскал с Общества 1 303 971 руб. 50 коп. задолженности, 162 047 руб. 56 коп. процентов с продолжением их начисления на остаток суммы задолженности в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки, начиная с 25.04.2019 до момента фактического исполнения обязательства, в остальной части иска отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Дело 13.01.2020 истребовано из Арбитражного суда Томской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из обжалуемых судебных актов, по результатам проведенных в ходе реализации конкурсным управляющим имущества должника - государственного унитарного предприятия Республики Тыва "Кондитерская фабрика" (далее - Предприятие), признанного решением Арбитражного суда Республики Тыва от 14.07.2015 по делу N А69-77/2015 несостоятельным (банкротом), с Обществом заключен договор от 23.03.2016 купли-продажи следующего имущества, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, Ровенская ул., д. 36: здания кондитерской фабрики общей площадью 4249,4 кв. м (по цене 80 952 535 руб.), здания трансформаторной подстанции общей площадью 54 кв. м (по цене 2 228 765 руб.). В договоре отражено, что названные объекты передаются с земельным участком (правом аренды) общей площадью 12 027,75 кв. м, на котором расположены эти объекты.
В пункте 3.2 договора указано, что договор является актом приема-передачи.
Пунктом 4.1 договора определено, что право собственности на объекты недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации после полной оплаты стоимости объектов.
Министерство, ссылаясь на то, что Общество, получив объекты недвижимости в момент заключения договора купли-продажи от 23.03.2016, а следовательно, использует земельный участок, в отношении которого оно приобрело право аренды, не обращается с заявлением о заключении договора аренды, предъявило в арбитражный суд иск о взыскании арендной платы с даты подписания указанного договора в размере, определенном в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами публичного образования, и процентов, начисленных на сумму долга.
Общество в отзыве на иск указало: в связи с тем, что Министерство в судебном порядке оспаривало торги и на приобретенное ответчиком имущество был наложен арест, переход к Обществу права собственности на приобретенные здания был зарегистрирован не по вине Общества только 02.10.2018; в связи с этим до даты государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Общество участком не пользовалось и не могло пользоваться, а также не могло заключить с публичным собственником договор аренды участка, в отношении которого с продавцом объектов (Предприятием) договор аренды не заключался; поэтому до 02.10.2018 у ответчика не имелось обязанности платить за пользование этим участком.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309, 310, 395, 551, 614, 1102, 1105 ГК РФ, статьи 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановление Правительства Республики Тыва от 27.01.2011 N 50 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Тыва", пришли к выводу об обоснованности требований Министерства в части взыскания с Общества 1 303 971 руб. 50 коп. платы за пользование участком за период с 23.03.2016 по 06.03.2019, 162 047 руб. 56 коп. процентов за период с 16.06.2016 по 24.04.2019 с продолжением их начисления на остаток суммы задолженности в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки, начиная с 25.04.2019 до момента фактического исполнения обязательства.
Суды исходили из следующего: поскольку Обществу с момента подписания договора от 23.03.2016 переданы объекты недвижимости, расположенные на спорном публичном земельном участке, следовательно, оно фактически использовало этот участок с указанной даты и должно в силу статьи 65 ЗК РФ оплатить пользование в размере арендной платы, подлежащей определению в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами публичного образования.
Суд округа согласился с выводы судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы Общество указывает на следующее.
В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем.
Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Суды не учли указанные разъяснения и правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Российской Федерации от 19.12.2017 N 306-ЭС17-13791 (включенного в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)), о том, что покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты.
У Общества с момента подписания договора купли-продажи от 23.06.2016 отсутствовала возможность использовать объекты недвижимости, расположенные на спорном участке. Оно не могло зарегистрировать переход права собственности на протяжении более двух лет ввиду обжалования Министерством результатов торгов, на основании которых был заключен договор купли-продажи, и наличием наложенного судом общей юрисдикции запрета на осуществление регистрационных действий в отношении данных объектов.
Министерство, заявившее в настоящем деле требование о взыскании с Общества платы за пользование земельным участком, начиная с 23.03.2016, оспаривало в деле N А69-77/2015 проведение торгов, на основании которых заключен договор от 23.03.2016, со ссылкой на то, что у должника - Предприятия отсутствовал заключенный договор аренды земельного участка, поэтому право аренды участка не могло быть предметом торгов.
Третий арбитражный апелляционный суд постановлением от 11.08.2016 по делу N А69-77/2015 отказал в удовлетворении заявленных Министерством требований.
Ввиду обжалования Министерством данных торгов Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва (далее - Управление Росреестра) уведомлением от 14.04.2016 приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к Обществу, а решением от 13.05.2016 отказало в государственной регистрации права собственности на них.
Общество обжаловало указанные действия регистрационного органа. Третий арбитражный апелляционный суд постановлением от 07.04.2017 по делу N А69-2665/2016 признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности и обязал его осуществить регистрацию права собственности Общества на приобретенные по договору от 23.03.2016 здания.
Постановлением Кызылского городского суда Республики Тыва от 29.08.2018 в рамках уголовного дела N 2-132/2017 с 29.08.2018 снят арест, наложенный этим же судом постановлениями от 06.04.2017 и от 08.08.2017 на здания, являвшиеся предметом торгов, в виде запрета осуществлять любые регистрационные действия, направленные на их отчуждение.
С учетом приведенных обстоятельств суды неправомерно посчитали, что у Общества с даты подписания договора купли-продажи от 23.03.2016 имелась возможность оформить права на земельный участок.
До государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости Общество было не вправе не только требовать оформления прав на земельный участок, но и установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной с учетом того, что согласно нормативным правовым актам арендная плата определяется в Республике Тыве исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Министерство не представило в материалы дела доказательств фактического использования Обществом в спорный период зданий, приобретенных по договору купли-продажи от 26.03.2016.
Вывод судов о пользовании Обществом спорным участком, основывающийся исключительно на передаче Предприятием зданий Обществу на основании подписанного договора купли-продажи, является неверным и в отсутствие как доказательств пользования, так и возможности пользования приобретенными объектами и участком не влечет обязанность ответчика вносить плату за участок до государственной регистрации перехода к нему права собственности на здания.
Кроме того, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.03.2019 на спорном участке расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, взыскание платы за пользование этим участком должно быть осуществлено либо с привлечением всех пользователей, либо исходя из площади расположенных на участке объектов ответчика.
Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 02 апреля 2020 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА