ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2021 г. N 305-ЭС20-7170
Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Учительский дом" (г. Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2020 по делу N А40-297162/2018,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к жилищно-строительному кооперативу "Учительский дом" (далее - Кооператив) о взыскании 43 149 000 руб. задолженности по договору аренды от 01.03.2017 N И-06-001248 за период с 1 по 4 квартал 2018 года, 1 404 793,36 руб. неустойки за период с 06.04.2018 по 02.11.2018, а также о расторжении договора аренды от 01.03.2017 N И-06-001248.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2020, иск удовлетворен.
Кооператив, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов.
Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение либо об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Кооператива вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.10.2003 Правительством Москвы издано распоряжение N 1790-РП "О строительстве жилого дома по адресу: ул. Кравченко, вл. 16 с подземным гаражом и встроенно-пристроенным физкультурно-оздоровительным комплексом (Юго-Западный административный округ города Москвы)", которым определено в целях решения жилищной проблемы учителей Юго-Западного административного округа города Москвы, а также закрепления кадров учителей в округе принять предложение префектуры о проектировании до 30.04.2011 с последующим строительством жилого дома по указанному адресу с подземным гаражом за счет средств членов-пайщиков Кооператива, а также со встроенно-пристроенным физкультурно-оздоровительным комплексом за счет средств инвестора, привлеченного в установленном порядке.
Департамент (арендодатель) и Кооператив (арендатор) 01.03.2017 заключили договор аренды N И-06-001248 (далее - договор аренды) земельного участка площадью 3 586 кв. м из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:06:0001007:9276, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Кравченко, вл. 16, и вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6), (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.1)); спорт (5.1) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)) сроком на 6 лет.
В соответствии с пунктом 1.4 данного договора участок предоставляется для целей строительства жилого дома с подземным гаражом, встроенно-пристроенным физкультурно-оздоровительным комплексом со следующими технико-экономическими показателями: основные виды разрешенного использования земельного участка: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); спорт (5.1); предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 17 этажей (55,1 м); суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 9 250 кв. м; общая площадь объекта - 12 290 кв. м, в т.ч.: наземная - 8.220 кв. м, подземная - 4 070 кв. м, из них гараж-стоянка - 2 990 кв. м в соответствии с действующими нормативами и условиями договора аренды.
Пунктом 3.1. договора аренды определено, что размер арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Центр Оценки собственности" о стоимости оценки объекта от 31.10.2016, составленным на основании отчета от 31.10.2016 N 822г-162/16.
Как следует из пункта 5.5. договора аренды, арендатор обязался ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и по требованию арендодателя представлять платежные документы об уплате арендной платы.
В силу требований пункта 8.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.
В соответствии с пунктом 7.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного названным договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 43 149 000 руб. за период с 1 по 4 квартал 2018 года, на которую начислено 1 404 793, 36 руб. пеней за период с 06.04.2018 по 02.11.2018.
Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием уплатить задолженность, а также указал, что в случае неуплаты задолженности ответчиком истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды.
Ответчик на претензию не ответил, задолженность не уплатил.
При рассмотрении спора суды трех инстанций, признав факт наличия на стороне ответчика задолженности по уплате арендной платы за спорный период, проверив расчет Департамента и признав его верным, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, взыскали с Кооператива сумму долга, а также неустойку.
Также признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суд расторг договор аренды на основании положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В кассационной жалобе Кооператив просит отменить судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы (далее - Москомархитектура) от 03.05.2017 N 1683 утвержден градостроительный план земельного участка и 24.05.2017 Кооперативу выдано свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства N 173-2-17/С.
Комитет государственного строительного надзора города Москвы 09.08.2017 выдал Кооперативу разрешение на строительство объекта N 77-150000-015038-2017.
Объединением административно-технических инспекций города Москвы 06.09.2017 Кооперативу выдан ордер N 17060261 на производство земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов.
С 16.09.2017 по 28.02.2018 в соответствии с указанной разрешительной документацией на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Кравченко, вл. 16, велось строительство объекта "Жилой дом с подземным гаражом и пристроенным физкультурно-оздоровительным комплексом".
На обращение ответчика с просьбой подтвердить законность действий Кооператива при строительстве жилого дома по указанному адресу префектом Юго-Западного административного округа города Москвы направлен ответ от 17.11.2017, согласно которому Кооперативу был выдан градостроительный план земельного участка от 03.05.2017 и свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения от 24.05.2017, разработан проект, согласованный в установленном порядке со всеми службами, включая акционерное общество "Мосгаз", Государственное унитарное предприятие города Москвы "Моссвет", публичное акционерное общество "Россети Московский регион", акционерное общество "Объединенная энергетическая компания", по проекту получено положительное заключение Государственного автономного учреждения города Москвы "Московская государственная экспертиза" от 10.07.2017.
Префектурой Юго-Западного административного округа 01.03.2018 в адрес Кооператива направлено уведомление исх. N 12-07-220/8 о невозможности ведения строительных работ по адресу: г. Москва, ул. Кравченко, вл. 16, из-за протестов жителей, ответчику предложены три альтернативных участка.
На заседании рабочего органа Правительства Москвы - штаба по вопросам реализации градостроительной политики города Москвы, действующего на основании распоряжения Правительства Москвы от 01.12.2015 N 697-РП, принято решение от 02.03.2018 о прекращении реализации инвестиционного проекта - строительства жилого дома по данному адресу.
Градостроительно-земельная комиссия города Москвы, приняв решение от 05.07.2018, согласилась с целесообразностью внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: г. Москва, ул. Кравченко, вл. 16, предусмотрев максимальный процент застройки в пределах земельного участка 0%; предельную высоту зданий, строений, сооружений - 0 м; предельную плотность застройки земельного участка - 0 тыс. кв. м/га. Изменен основной вид разрешенного использования земельного участка - для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм.
Москомархитектурой издано распоряжение от 02.08.2018 N 473 "О подготовке проекта внесения изменения в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по указанному адресу: г. Москва, ул. Кравченко, вл. 16, с кадастровым номером 77:06:0001007:9276, ЮЗАО", исключающее какое-либо строительство на данном земельном участке.
Кооператив 29.08.2018 обратился в Правительство Москвы с заявлением о расторжении договора аренды по соглашению сторон с возвратом арендных платежей по договору.
Департамент в возврате денежных средств ответчику отказал, сославшись на наличие у Кооператива задолженности по договору аренды.
На заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы принято решение от 04.10.2018 о расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон.
Департамент направил Кооперативу уведомление от 09.11.2018 N ДГИ-И81606/18, в котором потребовал уплатить 44 553 793,26 руб. задолженности за период с 1 по 4 квартал 2018 года и предложил заключить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с 02.11.2018 при условии уплаты задолженности.
Кооператив, в свою очередь, 17.12.2018 направил Департаменту дополнительное соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон с 02.11.2018 вследствие невозможности использования земельного участка по целевому назначению для строительства многоэтажного жилого дома, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, на что 16.01.2019 получен отказ истца.
Заявитель указывает, что в период с 1 по 4 квартал 2018 года не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком по обстоятельствам, от него не зависящим (прекращение инвестиционного проекта в связи с протестом жителей, принятие Правительством Москвы решения о прекращении строительства жилого дома), что освобождает Кооператив от обязанности по внесению арендной платы после 01.03.2018.
Правительство Москвы совместно с Департаментом изменили правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что ответчик после 01.03.2018 лишился возможности использовать участок в целях, которые были согласованы с публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
Согласно разъяснениям пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка только в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения арендатором договора аренды земельного участка.
Заявитель ссылается на то, что в настоящем деле суд не рассматривал и не оценивал существенность нарушения Кооперативом условий договора по уплате арендных платежей за период 01.03.2018 - 31.12.2018, а также невозможность использования объекта аренды по согласованному сторонами назначению и, как следствие, не дал оценку доводу ответчика о недостаточности аргументов Департамента для удовлетворения исковых требований о расторжении спорного договора аренды в соответствии с указанными Департаментом нормами права (статьи 614, 619 ГК РФ).
При этом нарушен принцип гражданского права о признании равенства участников регулируемых им отношений, беспрепятственном осуществлении гражданских прав, свободы договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как непредоставление объекта аренды под определенную договором цель строительства препятствует осуществлению прав арендатора.
Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, однако материалами дела не установлено наличие у Департамента какого-либо ущерба.
Приведенные в жалобе доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 АПК РФ, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу жилищно-строительного кооператива "Учительский дом" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 11 мая 2021 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья
Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г.ПОПОВА