ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2025 г. N 305-ЭС25-2979
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2024 г. и постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2025 г. по делу N А40-69563/2023,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к акционерному обществу "Европейская экономическая компания" (далее - Общество) о взыскании 1 698 287 руб. 84 коп. задолженности по договору от 31 мая 2007 г. аренды земельного участка за период с 1 апреля 2022 г. по 31 марта 2023 г. и 97 638 руб. 91 коп. пеней.
Арбитражный суд города Москвы решением от 20 мая 2024 г. взыскал с Общества 1 562 503 руб. 54 коп. долга и 87 508 руб. 67 коп. пеней; в остальной части иска отказал.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 9 сентября 2024 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2025 г., отменил решение от 20 мая 2024 г., взыскал с Общества 10 904 руб. 05 коп. долга и 619 руб. 97 коп. пеней; в остальной части иска отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Департамент, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Дело 16 мая 2025 г. истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Департамента вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество на основании охранно-арендного договора от 15 июля 2002 г. является арендатором здания - памятника площадью 1898,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Мясницкая ул., д. 7, стр. 1, сроком до 18 января 2049 г.
Согласно пункту 1 данного договора здание предоставлено в аренду под административные цели, общественное питание и торговлю (с учетом дополнительного соглашения от 22 июля 2002 г.).
Пунктом 9 охранно-арендного договора предусмотрено, что в арендную плату за пользование зданием - памятником не входит арендная плата за пользование земельным участком.
Арендатор обязан в месячный срок заключить с уполномоченным органом договор на аренду земельного участка под зданием - памятником (пункт 21 охранно-арендного договора).
Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 31 мая 2007 г. заключили договор аренды части (площадью 730 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001036:51 по адресу: Москва, Мясницкая ул., д. 7, стр. 1, для эксплуатации указанного здания на срок до 11 ноября 2029 г.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Размер, порядок внесения и изменения арендной платы определены в разделе 3 договора и приложении N 1, являющемся составной и неотъемлемой частью данного договора.
Расчетным периодом по договору аренды является квартал (пункт 3.1 договора).
Согласно приложению N 1 арендная плата рассчитывается на основании постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - Постановление N 273-ПП) с применением ставки 1,5% от кадастровой стоимости.
Согласно пункту 3.1 договора аренды участка и пункту 3.2 приложения N 1 к данному договору арендная плата за землю подлежит уплате арендатором ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала. Пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера платежа, подлежащего внесению за соответствующий расчетный период.
Департамент, указывая на то, что Общество в период с 1 апреля 2022 г. по 31 марта 2023 г. не заплатило за аренду земельного участка, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании Постановления N 273-ПП, исходя из цели предоставления участка в аренду и вида его разрешенного использования, и пеней.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Постановлением N 273-ПП, приняв во внимание, что вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 5 октября 2023 г. по делу N 3а-3068/2023 установлена кадастровая стоимость исходного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 910 081 428 руб., пришел к выводу об обоснованности иска Департамента в части взыскания с арендатора 1 562 503 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате, рассчитанной по ставке 1,5% от новой кадастровой стоимости, и 87 508 руб. 67 коп. пеней.
Суд апелляционной инстанции, посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 20 мая 2024 г. и удовлетворил иск Департамента в части взыскания с Общества 10 904 руб. 05 коп. долга и 619 руб. 97 коп. пеней; в остальной части иска отказал.
Апелляционный суд исходил из следующего.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.
К землям особо охраняемых территорий относятся земли историко-культурного назначения (подпункт 4 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 99 Земельного кодекса к землям историко-культурного назначения относятся земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры).
Согласно пункту 14 приложения N 1 к Постановлению N 273-ПП за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами ставка арендной платы установлена в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.
Спорный земельный участок расположен в границах "Территория особого режима использования: заповедная территория N 6 "Большая Лубянка - Сретенка". Охранная зона памятника истории и культуры N 49", и предоставлен Обществу в аренду для эксплуатации здания, являющегося объектом культурного наследия, памятником истории и культуры, который находится в аренде ответчика.
Поскольку Постановлением N 273-ПП принята специальная норма, которая устанавливает ставку арендной платы 0,01% от кадастровой стоимости за земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, при расчете арендной платы за участок, находящийся в аренде Общества, надлежит применять данную ставку, независимо от фактического вида использования Обществом расположенного на участке здания.
Задолженность ответчика по арендной плате исходя из указанной ставки за спорный период составляет 10 907 руб. 05 коп., размер неустойки - 619 руб. 97 коп.
Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
В кассационной жалобе Департамент, ссылается на то, что судами апелляционной и кассационной инстанций неправильно применены нормы гражданского и земельного законодательства, не учтен принцип земельного законодательства, согласно которому плата за землю определяется исходя из вида использования земельного участка, просит отменить постановления апелляционного и окружного судов и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, суды апелляционной и кассационной инстанций, применяя к спорным правоотношениям ставку в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, исходили исключительно из факта нахождения на земельном участке объекта культурного наследия, невзирая при этом на установленные виды разрешенного использования земельного участка, его фактическое использование и цель предоставления.
Статьей 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы и право, государственной собственности на которые не разграничено, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются Правительством Москвы.
Ставки арендной платы за землю в городе Москве утверждены Постановлением N 273-ПП.
В соответствии с преамбулой Постановления N 273-ПП основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.
Приложение N 1 к Постановлению N 273-ПП устанавливает ставки арендной платы за землю в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.
Департамент указывает, что предметом договора аренды от 31 мая 2007 г. является часть земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001036:51, предоставленная в пользование для эксплуатации административного здания.
Указанное административное здание - "Усадьба Черткова, XVIII - XIX вв.", являющееся объектом культурного наследия, было передано Обществу в аренду на основании охранно-арендного договора от 15 июля 2002 г. под административные цели, общественное питание и торговлю на 49 лет.
Заключая договор аренды земельного участка, стороны установили ставку арендной платы по договору в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с учетом цели предоставления участка (приложение N 1 к договору аренды).
Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001036:51, являющийся предметом договора, имеет следующие виды разрешенного использования: "деловое управление" (4.1), "культурное развитие" (3.6), "общественное управление" (3.8), "склады" (6.9), "общественное питание" (4.6), "магазины" (4.4).
Пунктами 5 и 7 приложения 1 к Постановлению N 273-ПП за земельные участки с видом разрешенного использования - для размещения административных и офисных зданий (код вида разрешенного использования 4.1 "деловое управление"), а также за земельные участки с видом разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (коды вида разрешенного использования 4.4 "магазины", 4.6 "общественное питание"), арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, по мнению Департамента, вид разрешенного использования спорного земельного участка однозначно указывает на необходимость определения по договору аренды земельного участка ставки 1,5% от кадастровой стоимости. Цель предоставления земельного участка "для эксплуатации административного здания" также соответствует ставке арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости.
Податель жалобы указывает, что установленная пунктом 14 приложения N 1 к Постановлению N 273-ПП ставка арендной платы в размере 0,01% от кадастровой стоимости за земельные участки с видом разрешенного использования "земельные участки, занятые особо охраняемыми природными территориями, и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами" применяется при расчете арендной платы за земли, используемые по данному назначению.
Несмотря на формальное наличие на земельном участке объекта культурного наследия, земельный участок и сам объект культурного наследия были предоставлены Обществу под административные цели, общественное питание и торговлю.
Здание по адресу: Москва, Мясницкая ул., д. 7, стр. 1, используется Обществом под административные цели (площадь 1307,2 кв. м, что составляет 53,21% от площади здания, 2 этаж, 3 этаж, антресоль третьего этажа) и под общественное питание (площадь 1149,6 кв. м, что составляет 46,79% от площади здания, подвал, 1 этаж). Данные факты подтверждаются актом обследования Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 26 июня 2024 г.
Ни одно помещение в здании не используется в культурно-исторических целях. Фактически 100% площади здания, являющегося объектом культурного наследия, используется арендатором в коммерческих целях - под офисы и рестораны.
Департамент полагает, что ссылка апелляционного и окружного судов на статус объекта культурного наследия не имеет правового значения, так как функциональное назначение здания (административное) и его фактическое использование (офисы и рестораны) не связаны с сохранением культурного наследия, а применение в данном случае льготной ставки арендной платы противоречит целям и принципам земельного законодательства, создавая не основанную на законе практику занижения арендной платы в отсутствие правовых оснований.
Таким образом, по мнению Департамента, суды не учли, что льготная ставка в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка носит целевой характер и привязана к специальным видам деятельности, связанным с сохранением объектов культурного наследия, а не к формальному наличию статуса объекта культурного наследия. Фактическое использование спорного здания под офисы и рестораны также не соответствует целям, предусмотренным пунктом 14 Постановления N 273, позволяющим применять льготную ставку 0,01%.
Приведенные в жалобе Департамента доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу Департамента городского имущества города Москвы передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 14 августа 2025 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА