По материалам решения коллегии арбитров
Международного коммерческого арбитражного суда при
Торгово-промышленной палате Российской Федерации
от 16 августа 2018 года N М-1/2018
В Международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате Российской Федерации (далее - МКАС) поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью, имеющего местонахождение на территории Российской Федерации (далее - Истец, Арендатор), к Закрытому акционерному обществу, имеющему местонахождение на территории Российской Федерации (далее - Ответчик, Арендодатель), о взыскании денежных средств.
Как следует из искового заявления, между Истцом и Ответчиком был заключен Долгосрочный договор аренды (далее - Договор) помещений в здании.
В целях обеспечения арендных платежей и других сумм Договором предусмотрен обеспечительный платеж, в последующем увеличенный, который был уплачен Истцом.
Согласно Договору Арендатор в день истечения срока аренды обязан возвратить Арендодателю арендуемое помещение согласно инвентарной описи, удалить все работы и иные дополнения и улучшения арендуемого помещения, удалить из арендуемого помещения все имущество Арендатора и исправить любой ущерб, вызванный этим удалением, заменить поврежденное или пропавшее имущество Арендодателя.
Договором предусмотрено, что в случае неисполнения Арендатором указанных обязательств он должен по требованию Арендодателя возместить его расходы на исправление или устранение такого нарушения и уплатить ему денежные средства.
Приложением N 7 к Договору предусмотрено право Арендодателя производить вычеты из обеспечительного платежа в размере денежных средств, причитающихся Арендодателю в связи с Договором и не полученных им от Арендатора.
Истцом допущено нарушение срока сдачи помещения после прекращения Договора аренды.
В связи с образовавшейся задолженностью Арендодатель уведомил Арендатора об удержании из обеспечительного платежа части денежных средств. Остаток обеспечительного платежа Арендодатель вернул Арендатору.
Из общей суммы удержания из обеспечительного платежа Истец не согласился с удержанием арендной платы за фактическое пользование помещениями за пределами срока аренды, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, поскольку за просрочку возврата площадей Договором предусмотрена штрафная неустойка с удержанием реального ущерба, причиненного пользованием помещением, поскольку Ответчиком не были понесены указанные расходы и данное удержание противоречит п. 1 ст. 622 ГК РФ и пункту Договора.
На основании вышеизложенного Истец просит взыскать с Ответчика долг, который складывается из удержанных денежных средств арендной платы, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, а также реального ущерба, причиненного пользованием помещений.
МОТИВЫ РЕШЕНИЯ
1. Компетенция третейского суда и правила, применимые к процедурным вопросам рассмотрения дела
Коллегия арбитров констатирует, что поскольку настоящее арбитражное разбирательство происходит на территории Российской Федерации, то при определении компетенции третейского суда рассматривать настоящий спор, а также процедурных вопросов применяется Закон Российской Федерации от 7 июля 1993 г. N 5338-1 "О международном коммерческом арбитраже" (в ред. Федеральных законов от 03.12.2008 N 250-ФЗ, от 29.12.2015 N 409-ФЗ) (далее - Закон о МКА) с приложенным к нему в качестве неотъемлемой составной части Положением о МКАС. Согласно п. 1 ст. 1 Закона о МКА он применяется, если место арбитража находится на территории Российской Федерации.
На основании п. 3 ст. 1 Закона о МКА, п. 2 § 1 Правил арбитража в МКАС могут по соглашению сторон передаваться споры из договорных и иных гражданско-правовых отношений, возникающие при осуществлении внешнеторговых и иных видов международных экономических связей, в том числе споры с участием физических лиц, если коммерческое предприятие хотя бы одной стороны находится за границей, либо если любое место, где должна быть исполнена значительная часть обязательств, вытекающих из отношений сторон, или место, с которым наиболее тесно связан предмет спора, находится за границей, а также споры в связи с осуществлением иностранных инвестиций на территории Российской Федерации или российских инвестиций за границей.
Согласно пункту 6 статьи 4 Федерального закона "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ российская коммерческая организация получает статус коммерческой организации с иностранными инвестициями со дня вхождения в состав ее участников иностранного инвестора.
Состав арбитража приходит к выводу, что Истец является предприятием с иностранными инвестициями.
Настоящий спор следует квалифицировать как спор предприятия с иностранными инвестициями с другим субъектом права Российской Федерации.
Стороны в Договоре указали, что в случае возникновения какого-либо спора между сторонами или в связи с настоящим Договором аренды уполномоченные представители сторон должны встретиться для разрешения спора без обращения в суд. Если какой-либо спор не разрешен в соответствии с вышеназванным пунктом Договора в течение определенного срока, такой спор должен быть рассмотрен и разрешен без предварительного обращения в государственные суды Международным коммерческим арбитражным судом (МКАС) при Российской Торгово-промышленной палате в соответствии с его Регламентом МКАС.
Проанализировав приведенную арбитражную оговорку и обстоятельства дела, коллегия арбитров пришла к выводу, что между сторонами было заключено в письменной форме соглашение о передаче их спора на рассмотрение в МКАС и что такое соглашение соответствует требованиям, установленным Законом о МКА (п. п. 2 и 3 ст. 7). Имеющаяся в данном соглашении ссылка на Регламент, по мнению коллегии арбитров, не является требованием сторон, чтобы настоящий спор рассматривался по правилам Регламента МКАС, действующего до вступления в силу Правил арбитража, а как ссылка сторон на процессуальный документ МКАС, действующий в период рассмотрения коллегией арбитров возникшего между ними спора. Представители сторон подтвердили свое согласие на рассмотрение спора по Правилам арбитража.
Стороны компетенцию МКАС на разрешение настоящего спора не оспаривали.
Коллегия арбитров сформирована в соответствии с Правилами арбитража. Замечаний в отношении формирования третейского суда Истцом и Ответчиком не заявлено.
Исходя из изложенного и руководствуясь п. п. 1, 2 и 3 ст. 1, ст. 7 и п. 1 ст. 16 Закона о МКА, а также п. п. 1 - 3 § 1 Правил арбитража, коллегия арбитров пришла к выводу о наличии у нее компетенции рассматривать данный спор в полном объеме.
2. Применимое право
Рассматривая вопрос о праве, применимом к отношениям сторон по Договору, коллегия арбитров исходит из положений п. 1 ст. 28 Закона о МКА и п. 1 § 23 Правил арбитража, согласно которым третейский суд разрешает спор в соответствии с такими нормами права, которые стороны избрали в качестве применимых к существу спора.
Пунктом Договора предусмотрено, что "Настоящий Договор аренды регулируется законодательством Российской Федерации".
Коллегия арбитров пришла к выводу о том, что Истец и Ответчик осуществили выбор применимого права, избрав в качестве применимых материальные нормы российского законодательства, и прежде всего - Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
3. Рассмотрение спора по существу
3.1. Основные условия Договора, из которых возник спор
Коллегия арбитров установила, что спор между Истцом и Ответчиком произошел в связи с обязательствами, предусмотренными следующими положениями Договора.
Пунктом Договора предусмотрена обязанность Арендатора за пользование и владение помещением в течение срока аренды уплачивать Арендодателю в течение срока аренды без каких-либо вычетов, встречных требований или зачетов арендную плату.
Помимо арендной платы Арендатор обязуется не позднее даты начала аренды помещения уплатить Арендодателю обеспечительный платеж на условиях, приведенных в Приложении 7 к Договору, который является обеспечением надлежащего осуществления Арендатором в пользу Арендодателя платежей по арендной плате и других сумм, подлежащих уплате Арендатором в соответствии и в связи с Договором.
Приложением 7 установлено, что обеспечительный платеж находится в распоряжении и пользовании Арендодателя до момента возврата обеспечительного платежа Арендатору в случае расторжения Договора. Арендодатель имеет право производить вычеты из полученного им обеспечительного платежа в размере сумм, причитающихся Арендодателю в соответствии или в связи с Договором и не полученных им в надлежащий срок, или причитающихся Арендодателю платежей и штрафных санкций по Договору.
Договором определен срок окончания аренды.
Согласно пункту Договора Арендатор обязан в дату истечения срока аренды возвратить Арендодателю помещение в чистом, отделанном и отремонтированном состоянии (за исключением нормального износа в процессе использования по целевому назначению в соответствии с Договором) и иным образом в соответствии с обязательствами Арендатора по Договору. Если не потребует Арендодатель иного, удалить все работы Арендатора и иные дополнения и улучшения, произведенные в течение срока аренды, и привести помещение в состояние, в котором оно находилось в дату доступа, и которым Арендодатель будет разумно удовлетворен, удалить все имущество, вывезти мебель и иные предметы из помещения и с автостоянки и исправить любой ущерб, причиненный в результате такого удаления, в приемлемой для Арендодателя форме и заменить любое повреждение или пропавшее имущество Арендодателя.
Договором предусмотрено, что в случае, если Арендатор не исполнит надлежащим образом свои обязанности по предыдущему пункту Договора, он обязуется по требованию Арендодателя уплатить любые расходы, обоснованно понесенные Арендодателем при исправлении или устранении такого нарушения и подтвержденные соответствующими документами, и в качестве штрафных санкций денежные средства.
3.2. Исполнение обязательств сторонами
Истцом допущено нарушение срока сдачи помещения после прекращения Договора аренды.
В акте приемки-передачи, содержащем перечень недостатков передаваемых Арендодателю помещений, представитель Истца отметил, что описанные недостатки возникли в результате использования помещений по целевому назначению и не выходят за рамки нормального износа, не препятствуют дальнейшему использованию помещений по целевому назначению и что Арендодателем не представлены доказательства ухудшения состояния помещений по сравнению с их состоянием на день передачи помещений Арендатору.
Ответчиком был заключен с третьим лицом договор на выполнение строительно-технической экспертизы помещений с целью решения следующих задач: 1. Составление описания помещений, фотофиксация помещений, оценка фактического состояния помещений. 2. Составление перечня дефектов помещений, анализ причин возникновения дефектов и выдача рекомендаций по устранению дефектов. 3. Оценка стоимости работ и материалов, необходимых для устранения дефектов и приведения помещений в соответствие с состоянием, предусмотренным долгосрочным договором аренды.
Экспертом в техническом заключении отмечается, что исследуемые помещения признаны экспертом не соответствующими Договору аренды. Составлен перечень дефектов, на основании которого определены типовые дефекты. Все выявленные дефекты возникли из-за ненадежной эксплуатации помещений Истцом и не являются следствием естественного износа помещений. Для устранения дефектов необходимы выполнение ремонтных работ и дополнительная уборка помещений.
Ответчик уведомил Истца об удержании из обеспечительного платежа части денежных средств. Остаток обеспечительного платежа был возвращен Истцу.
Согласившись с частью удержаний из обеспечительного платежа, Истец заявил требование о взыскании с Ответчика удержанных им арендной платы за фактическое пользование помещениями за пределами срока аренды, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, а также реального ущерба, причиненного пользованием помещениями.
3.3. Требование Истца о взыскании с Ответчика долга
Рассмотрев требование Истца о взыскании с Ответчика долга, который состоит из расходов на пользование арендуемым помещением, соответственно, состоящих из арендной платы, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, коллегия арбитров установила следующее.
Указанное требование заявлено Истцом в связи с удержанием Ответчиком денежных средств из обеспечительного платежа за просрочку возврата помещения. Истец полагал, что взыскание неустойки за просрочку возврата Арендодателю помещения, предусмотренное пунктом Договора, покрывает арендную плату и освобождает Арендатора от необходимости ее уплаты, поскольку арендная плата вносится только в течение срока аренды.
Коллегия арбитров приходит к выводу, что данная позиция не подтверждается условиями Договора, предусматривающими право Арендодателя на взыскание штрафных санкций в случае, если Арендатор не исполняет надлежащим образом свои обязанности, и противоречит ст. 622 ГК РФ.
Право арендодателя на взыскание с арендатора платежей за пользование арендованным помещением сверх срока аренды предусмотрено в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", согласно которому "в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ)".
Коллегия арбитров считает, что действия Ответчика по удержанию из обеспечительного платежа одновременно неустойки и платы за пользование арендованным помещением сверх предусмотренного Договором срока аренды являются обоснованными и соответствующими ст. 622 ГК РФ, а требование Истца о взыскании с Ответчика долга не подлежащим удовлетворению.
3.4. Требование Истца о взыскании с Ответчика реального ущерба, причиненного помещениям в результате их использования Истцом
Указанное требование заявлено в связи с тем, что, по мнению Истца, изменение состояния помещений после аренды не выходит за рамки нормального износа, возникшего вследствие их использования по целевому назначению в течение семи лет аренды, и, таким образом, расходы на устранение таких нарушений не являются обоснованными. В этой связи Истцом было заявлено об имеющихся сомнениях в объективности технического заключения, так как эксперт был привлечен и оплачивался Ответчиком, а Истцу не была предоставлена возможность участвовать в формулировании технического задания, присутствовать при проведении исследования и давать эксперту пояснения о состоянии исследуемых помещений и используемых Истцом технологиях складирования.
В ходе заседания Истцом было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
Изучив техническое заключение, коллегия арбитров установила, что сделанные в нем экспертом выводы, согласно которым "все выявленные дефекты возникли из-за ненадлежащей эксплуатации помещений Истцом и не являются следствием естественного износа помещений. Для устранения дефектов необходимы выполнение ремонтных работ и дополнительная уборка помещений", основаны на сделанном экспертом описании и фотоматериале типовых дефектов и повреждений строительных конструкций.
Коллегия арбитров не усматривает каких-либо оснований сомневаться в объективности проведенного исследования и не доверять выводам, сделанным в техническом заключении о возникновении дефектов из-за ненадлежащей эксплуатации арендуемых помещений, а не как следствие их естественного износа.
Коллегия арбитров не видит оснований для удовлетворения ходатайства Истца о назначении экспертизы.
Основываясь на вышеизложенном, коллегия арбитров пришла к выводу, что удержание Ответчиком из обеспечительного платежа понесенных им убытков в связи с устранением недостатков арендуемых Истцом помещений является обоснованным, вытекающим из положений Договора и соответствует ст. 622 ГК РФ, а требование Истца о взыскании этой суммы с Ответчика - не подлежащим удовлетворению.
4. Заявление Ответчика о возмещении издержек
Рассмотрев поступившее в МКАС 30 мая 2018 г. заявление Ответчика о возмещении издержек, понесенных им в связи с арбитражным разбирательством по настоящему делу, приложенные к нему документы, коллегия арбитров признает, что понесенные Ответчиком издержки являются обоснованными и, руководствуясь § 11 Положения об арбитражных расходах (Приложение 6 к приказу ТПП РФ N 6 от 11 января 2017 г.), приходит к выводу, что они подлежат удовлетворению в полном объеме.
5. Расходы на уплату регистрационного и арбитражного сборов
Коллегия арбитров констатирует, что Истцом в связи с подачей искового заявления уплачены регистрационный и арбитражный сборы.
Согласно п. 1 § 8 Положения об арбитражных расходах (Приложение 6 к приказу ТПП РФ N 6 от 11 января 2017 г.), если стороны не договорились об ином, сборы возлагаются на сторону, против которой состоялось решение третейского суда.
Поскольку коллегия арбитров отказала Истцу в удовлетворении его исковых требований в полном объеме, регистрационный и арбитражный сборы возлагаются на Истца также в полном объеме.
РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ РЕШЕНИЯ
На основании изложенного и руководствуясь § 36 и 37 Правил арбитража международных коммерческих споров и § 5 Положения об арбитражных расходах, третейский суд
РЕШИЛ:
1. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью, имеющего местонахождение на территории Российской Федерации, к Закрытому акционерному обществу, имеющему местонахождение на территории Российской Федерации, о взыскании денежных средств отказать в полном объеме.
2. Расходы на уплату регистрационного и арбитражного сборов возложить на Истца.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью, имеющего местонахождение на территории Российской Федерации, в пользу Закрытого акционерного общества, имеющего местонахождение на территории Российской Федерации, денежные средства в возмещение понесенных в связи с настоящим арбитражным разбирательством издержек.