ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 14 ноября 2000 г. N ВП-09-25/10003
ОБ УСИЛЕНИИ КОНТРОЛЯ ЗА ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРОВ
ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА
Исполнительная дирекция ПФР сообщает о результатах анализа поступивших в 2000 г. на заключение в Главное правовое управление проектов договоров гражданско - правового характера.
Анализ представленных проектов договоров показал, что некоторые региональные отделения недостаточно внимания уделяют проработке проектов договоров и анализу документов, являющихся приложениями к договорам, а также иным правоустанавливающим документам. Так, отделениями ПФР по Республике Хакасия, по Кабардино - Балкарской Республике, по Республике Бурятия, по Корякскому автономному округу, по Амурской, Магаданской, Брянской, Кемеровской, Белгородской, Пермской, Свердловской, Томской областям были представлены на заключение в Главное правовое управление проекты договоров, требовавшие значительной доработки.
1. Одной из серьезных методологических ошибок региональных отделений при проработке договоров является при заключении договора нечеткое определение стороны по договору, ее организационно - правовой формы, то есть нечетко определяются те условия, от которых зависит действительность сделки.
Так, в одном из проектов договора купли - продажи нежилого помещения стороной по договору определена ликвидационная комиссия в лице конкурсного управляющего банком, в отношении которого введено конкурсное производство. Ошибка при определении стороны по данному договору состоит в том, что ликвидационная комиссия (даже и в том случае, если банкротство банка проводилось по нормам Закона Российской Федерации "О несостоятельности (банкротстве) предприятий") не является юридическим лицом и собственником отчуждаемого недвижимого имущества. Собственником недвижимого имущества остается банк, юридическое лицо, которое не исключено из государственного реестра юридических лиц, то есть банк еще не ликвидирован как юридическое лицо. Лицом, осуществляющим все полномочия по управлению делами должника, в том числе и недвижимым имуществом, является в соответствии со статьями 20, 99 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и вынесенным арбитражным судом решением конкурсный управляющий, а не ликвидационная комиссия, которая создается в случаях ликвидации кредитной организации - статья 51 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций". Стороной по договору в данном случае следовало бы определить банк в лице конкурсного управляющего, действующего на основании судебного решения.
2. Особое внимание региональным отделениям следует обратить на анализ учредительных документов поручителя при заключении ими договоров поручительства. При анализе представленного региональным отделением проекта договора поручительства (поручитель - управление жилищно - коммунального хозяйства) вызвал сомнение правовой статус поручителя. По запросу поручитель представил свое Положение, анализ которого показал, что хотя оно и утверждено главой администрации, но не зарегистрировано в регистрирующем органе, а управление жилищно - коммунального хозяйства не внесено в государственный реестр юридических лиц. В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации и именно с этого момента у юридического лица возникает правоспособность. Заключение договора поручительства в данном случае привело бы к тому, что в случае неисполнения поручителем своего обязательства по договору иск к нему предъявить нельзя, так как поручитель не является юридическим лицом.
3. К числу наиболее типичных недоработок региональных отделений при заключении ими договоров гражданско - правового характера, в частности купли - продажи недвижимости, относится нечеткое определение в условиях проектов договоров объекта купли - продажи. Такая нечеткость в установлении отчуждаемого объекта не позволяет его индивидуализировать, что не соответствует требованиям статьи 554 Гражданского кодекса.
Часто в условиях такого вида договоров не определяется, каким правом обладает продавец недвижимости на земельный участок - правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или продавец пользуется им на праве аренды. Неопределение данных условий в тексте проектов договоров противоречит пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса. В качестве неотъемлемой части договоров купли - продажи недвижимости должны быть указаны правоустанавливающие документы на земельный участок. Желательно в условиях договора купли - продажи недвижимости закреплять за продавцом обязанность способствовать покупателю в оформлении прав на земельный участок, с которым неразрывно связан отчуждаемый объект.
Кроме того, в проектах договоров купли - продажи недвижимости прописываются условия расчетов, не соответствующие интересам региональных отделений, такие условия, как проведение расчетов до момента передачи недвижимости по акту приема - передачи и государственной регистрации права на недвижимость.
Ряд региональных отделений не анализирует документы, необходимые для совершения сделки купли - продажи недвижимости. Так, например, региональным отделениям продавцы недвижимости представляют технические паспорта зданий с внесенными в них изменениями, но не заверенными печатью и подписью ответственного лица, представляют просроченные справки об отсутствии обременений и прав третьих лиц на отчуждаемый объект недвижимости. Имел место случай, когда отделение Сбербанка России выдало продавцу справку об отсутствии обременений, а региональное отделение приняло данный документ, не проверив его на юридическую чистоту.
При покупке квартиры региональным отделением (с целью размещения служб уполномоченных) продавец, имевший несовершеннолетнего члена семьи, в нарушение пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса представил не разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, а нотариально заверенное заявление несовершеннолетнего члена семьи о его согласии на отчуждение квартиры. В случае заключения такой сделки между продавцом квартиры и региональным отделением такая сделка по иску прокурора или органа опеки и попечительства может быть признана недействительной, будут применены последствия признания сделки недействительной в виде двусторонней реституции.
Региональное отделение и его юридическая служба приняли в качестве чистого в юридическом отношении документа справку из БТИ о том, что право собственности на отчуждаемую недвижимость возникло на основании договора займа, что свидетельствует о том, что исполнитель по данному договору и юридическая служба не анализировали представленные им документы. Если бы юридическая служба отделения внимательно ознакомилась с содержанием подобной справки и сопоставила основания возникновения права собственности на отчуждаемую квартиру, указанную в справке, то пришла бы к выводу, что право собственности на квартиру не может возникнуть на основании договора займа, так как в соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса предметом договора займа могут быть вещи, определенные родовыми признаками, отчуждаемая квартира является индивидуально - определенной вещью и не может являться предметом договора займа.
Имели место случаи, когда БТИ выдавало справки не об отсутствии обременений отчуждаемого недвижимого имущества, не об отсутствии прав третьих лиц на отчуждаемое имущество, а об отсутствии сведений об обременении. Хотя данные категории явно нетождественны, тем не менее такого рода справки принимались региональными отделениями в подтверждение отсутствия обременений.
Приведенные выше примеры свидетельствуют о том, что исполнители по данным договорам, юристы региональных отделений недобросовестно проверяют на юридическую чистоту документы, необходимые для совершения сделки по купле - продаже недвижимости, а возможно, даже и не изучают такие документы, устанавливая лишь их наличие.
В целях устранения возможных материальных потерь при заключении договоров гражданско - правового характера региональным отделениям необходимо соблюдать Порядок подготовки, контроля за исполнением и хранения соглашений и договоров гражданско - правового характера, заключаемых Пенсионным фондом Российской Федерации и его региональными отделениями, утвержденный Постановлением Правления ПФР от 1 августа 1997 г. N 64.
Исполнительный директор
В.А.ПРОХОРОВ