ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ
ПИСЬМО
от 30 декабря 2004 г. N ВА-6104/03
О СОЗДАНИИ МЕХАНИЗМОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ
ВНЕБЮДЖЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ НА ЛИКВИДАЦИЮ
ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В настоящее время ни в одном из муниципальных образований не разработаны механизмы для привлечения инвестиций на постоянной основе при переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. В основном привлечение средств инвесторов осуществляется в соответствии с рекомендациями Постановления Правительства Российской Федерации от 22 января 2002 г. N 33 "О подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг." (далее - подпрограмма).
Большинство муниципальных образований разрабатывают программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда только с целью привлечения средств из федерального и регионального бюджетов, при этом в затратную часть собственного бюджета средства, необходимые для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, не закладывают.
Определение доли средств из внебюджетных источников муниципалитеты осуществляют без экономической оценки возможности инвестирования на конкретных территориях.
Как показывает практика, при привлечении инвестиций в строительство администрация города формирует и предлагает инвестиционный проект инвестору, а инвестор соглашается с предложенными условиями либо нет, причем администрация города при подготовке предложений чаще всего защищает собственный интерес, а не взаимные интересы участников инвестиционного процесса.
Получение средств от продажи земельных участков и направление их на приобретение жилья гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилищном фонде, на вторичном рынке не решает проблему ветхого и аварийного жилищного фонда, не способствует новому жилищному строительству, т.к. жилье предоставляется в жилых домах, имеющих значительный износ, и в перспективе эти дома попадут в категорию ветхого жилья.
Приобретение инвестором в собственность земельных участков под строительство приводит к дополнительным затратам, т.к. в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", Земельным кодексом Российской Федерации и Приказом Минюста России от 27 июня 2003 г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" земельный участок должен передаваться в долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а это ведет к уплате налогов за безвозмездную реализацию. Проект нового Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что оформление земельного участка для передачи его в долевую собственность будет осуществляться за счет собственника земельного участка, что также приведет к дополнительным затратам.
Разрабатываемые органами местного самоуправления инвестиционные проекты неконкретны, экономически недостаточны и не учитывают дополнительных затрат при строительстве, а также рентабельности при реализации построенного. Нередко объемы инвестиций завышены. Затраты на получение технических условий органами местного самоуправления не регулируются.
Анализ программ муниципальных образований показал, что обособленно каждый способ привлечения внебюджетных средств имеет существенные недостатки. Поэтому целесообразно решать проблему переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда комплексно, исходя из сложившихся экономических условий.
Необходимы разработка и внедрение новых механизмов консолидации финансовых средств всех уровней власти и создание благоприятных условий для привлечения внебюджетных инвестиций на ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда, а также на реализацию прав граждан на жилище.
Основным требованием должно стать согласование экономических интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, инвесторов и специализированных организаций, осуществляющих организацию инвестирования в строительство, при реализации подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда". Схема разграничения полномочий при реализации подпрограммы представлена в приложении 1.
Создание благоприятных условий для привлечения инвестиций должно осуществляться программным методом с привлечением инвесторов на постоянной, долговременной основе.
Необходима оптимизация финансовых средств всех уровней бюджетов с целью получения наибольшего экономического эффекта от вложенных средств.
Плановость и долговременность привлечения инвестиций позволят сформировать новые концептуальные подходы в градостроительном и социально-экономическом развитии районов сосредоточения ветхого и аварийного жилищного фонда муниципальных образований.
В настоящее время при реализации подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" средства из федерального бюджета распределяются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по субъектам Российской Федерации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Помимо критериев распределения федеральных средств, предусмотренных Приказом Госстроя России от 25 декабря 2002 г. N 309 "О реализации в 2003 г. подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" в составе федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг." (приложение 2), вводятся дополнительные требования:
- наличие заключенных договоров о совместных действиях по организации финансирования между субъектом Российской Федерации и муниципальными образованиями;
- наличие муниципальной программы "Привлечение внебюджетных инвестиций при переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда";
- внесение в расходную часть бюджетов (субъекта Российской Федерации и муниципальных образований) средств на реализацию программ "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда";
- соглашение о намерениях с инвестором о долгосрочном инвестировании;
- документальное подтверждение субъектом Российской Федерации перечисления в муниципальные образования консолидированных средств (Российской Федерации и субъекта Российской Федерации) за предыдущий год.
Схема взаимодействия участников Подпрограммы приведена в приложении 3.
Средства из федерального бюджета предлагается направлять не на консолидированное финансирование строительства нового жилья или на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости, а на развитие инженерной инфраструктуры в муниципальном образовании под конкретный инвестиционный объект.
Средства федерального бюджета уменьшат общий объем инвестирования при новом строительстве и тем самым создадут инвестиционную привлекательность для инвесторов, а также решат проблему реновации инженерной инфраструктуры.
Программный метод (муниципальная программа "Привлечение внебюджетных инвестиций при переселении граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда" - приложение 4) позволит привлечь к формированию инвестиционных проектов специалистов, осуществляющих организацию инвестирования в строительство, и инвесторов в стадии формирования инвестиционных проектов, решить проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда путем консолидации бюджетных средств различных уровней и средств инвесторов, включая население.
Источники финансирования при формировании инвестиционных проектов будут определяться в зависимости от экономических условий проекта, объема привлекаемых внебюджетных средств, механизма привлечения внебюджетных средств и возможностей бюджета.
Органы местного самоуправления смогут уменьшать долю собственных расходов при реализации программы за счет увеличения доли внебюджетных инвестиций. В инвестиционных договорах органы местного самоуправления должны взять на себя обязательства по соблюдению сроков выделения земельных участков, оформления исполнительно-разрешительной документации, а также решение прочих задач.
Согласование интересов участников реализации подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" позволит увеличить общий объем жилищного строительства и модернизации инженерной инфраструктуры, а также рационально использовать земельные ресурсы муниципальных образований.
Предлагаемый новый подход к консолидации финансовых ресурсов позволит региональным органам власти:
- проводить целостную политику по ликвидации ветхого жилищного фонда;
- снизить расходную часть бюджета;
- избавиться от разовых решений по реализации программы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда;
- стимулировать привлечение внебюджетных источников финансирования муниципальных программ ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда;
- создать прозрачную и понятную процедуру инвестирования;
- свести к минимуму риски по инвестированию;
- создать условия для привлечения специализированных организаций, осуществляющих организацию и управление инвестиционными проектами.
В рамках предлагаемой системы взаимоотношений органы местного самоуправления будут иметь:
- возможность получать средства на реализацию муниципальных программ ликвидации ветхого жилищного фонда из регионального целевого бюджетного фонда (включая долю федерального бюджета) на основании прозрачных и понятных критериев и процедур;
- стимулы для привлечения внебюджетных источников финансирования муниципальных программ ликвидации ветхого жилищного фонда;
- дополнительные источники для реновации инженерной инфраструктуры.
Приложение 1
СХЕМА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПОЛНОМОЧИЙ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПОДПРОГРАММЫ
┌───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Постановление Правительства РФ от 22 января 2002 г. N 33 │ │ │ │ "О подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и │ │ аварийного жилищного фонда", входящей в состав федеральной целевой │ │ программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" │ │ │ │На федеральном уровне: подпрограмма определяет масштаб проблемы, правовые и│ │финансовые механизмы ее решения, меры и пути предоставления федеральной поддержки│ │субъектам Российской Федерации для переселения граждан из ветхого и аварийного│ │жилищного фонда. │ └────────────────────────────────────────┬──────────────────────────────────────────┘ │ \/ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Программа субъекта Российской Федерации │ │ │ │На региональном уровне: региональные программы определяют срок решения проблемы│ │в регионе, формируют законодательную базу в рамках жилищного и земельного│ │законодательства, координируют сроки реализации региональных программ, определяют│ │методы государственной поддержки. │ └───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘ / \ \/ \/ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Программы муниципальных образований │ │ │ │На уровне муниципального образования: муниципальные программы предусматривают│ │план действий органов местного самоуправления, привлечение внебюджетных ресурсов│ │для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, эффективное│ │управление направленными на финансирование программных мероприятий бюджетными и│ │внебюджетными средствами, перечень жилых помещений, предназначенных для переселения│ │граждан, а также средства всех источников финансирования программы переселения. │ └───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘Приложение 2
ПОРЯДОК РАСПРЕДЕЛЕНИЯ СРЕДСТВ ФЕДЕРАЛЬНОГО БЮДЖЕТА
┌───────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Софинансирование региональных программ ликвидации ветхого и аварийного жилищного │ │ фонда осуществляется при превышении среднероссийского показателя - 3,2 процента. │ └─────────────┬─────────────────────────────────────────────────────────────────────┘ │ │ ┌───────────────────────────────────────────┐ │ │Наличие разработанной и утвержденной │ │ │региональной программы переселения граждан │ │ ┌─────────── > │из ветхого и аварийного жилищного фонда, в │ │ │ │том числе по муниципальным образованиям. │ │ │ └───────────────────────────────────────────┘ │ │ │ │ ┌───────────────────────────────────────────┐ │ │ │Наличие унифицированной региональной и │ │ │ │местной нормативно-методической базы для │ │ ├─────────── > │решения проблемы переселения граждан из │ \/ │ │ветхого и аварийного жилищного фонда. │ ┌──────────────────────┐ │ └───────────────────────────────────────────┘ │Критерии распределения│ │ │ средств федерального ├─┤ ┌───────────────────────────────────────────┐ │ бюджета │ │ │Возможность привлечения внебюджетных │ └──────────────────────┘ ├─────────── > │средств для ликвидации ветхого и аварийного│ │ │жилищного фонда. │ │ └───────────────────────────────────────────┘ │ │ ┌───────────────────────────────────────────┐ │ │Отношение объемов бюджетных и внебюджетных│ │ │средств к их общему объему, необходимому │ │ │для финансирования региональной программы │ ├─────────── > │(с учетом увеличения доли средств │ │ │внебюджетных источников в общем объеме │ │ │финансирования программы). │ │ └───────────────────────────────────────────┘ │ │ ┌───────────────────────────────────────────┐ ├─────────── > │Количество площади в регионе, непригодной │ │ │для проживания. │ │ └───────────────────────────────────────────┘ │ │ ┌───────────────────────────────────────────┐ │ │Участие региона в других федеральных │ └─────────── > │программах, предусматривающих переселение │ │граждан из ветхого и аварийного жилищного │ │фонда. │ └───────────────────────────────────────────┘Приложение 3
СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ПОДПРОГРАММЫ
┌─────────────────────────┐ │ │ ┌ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─┤ Органы │ │ │ местного самоуправления │ │ │ │ └───────────┬─────────────┘ │ \/ \/ ┌─────────────────────┐ ┌─────────────────────────┐ │ │ │ Муниципальная │ │Договор о совместных │ │ подпрограмма │ │ действиях по │ │"Привлечение внебюджетных│ │ организации │ │ инвестиций при │ │ финансирования │ │ переселении граждан из │ │ │ │ ветхого и аварийного │ └─────────────────────┘ │ жилищного фонда" │ /\ └───────────┬─────────────┘ │ │ \/ ┌─────────────────────────┐ │ │ Инвестиционный проект │ └───────────┬─────────────┘ │ │ \/ ┌───────────────────────┐ ┌──────────┴──────────┐ ┌─────────────────────────┐ │ Федеральное агентство │ │ Субъект │ │ │ │ по строительству и │ │Российской Федерации ├───── > │ Согласование │ < ───┤ жилищно-коммунальному │ │ │ │ │ │ хозяйству │ └──────────┬──────────┘ └─────────────────────────┘ └───────────┬───────────┘ │ /\ │ │ │ ┌───────────┴─────────────┐ │ │ Инвестор │ │ └─────────────────────────┘ │ │ ┌─────────────────────────┐ │ │ Договор о совместных │ └ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ > │действиях по организации │ < ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─┘ │ финансирования │ └─────────────────────────┘Приложение 4
РЕАЛИЗАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ПОДПРОГРАММЫ
"ПРИВЛЕЧЕНИЕ ВНЕБЮДЖЕТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ ПРИ ПЕРЕСЕЛЕНИИ
ГРАЖДАН ИЗ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА"
┌────────────────────────────────┐ ┌─────────────────────────────────┐ │ Структурные подразделения │ │ Специализированная организация, │ │органов местного самоуправления,│ │ осуществляющая организацию │ │назначенные главой администрации│ │ инвестирования (девелоперская │ │ │ │ компания) │ └─────────────┬──────────────────┘ └────────────────┬────────────────┘ │ │ │ │ │ ┌───────────────────────┐ │ └──────────── > │ Сбор исходных данных │ < ─────────────┘ └───────────┬───────────┘ │ ┌───────────────────┐ ┌───────────────────┐ \/ │Технические условия│ │ Управление │ ┌───────────────────────┐ │подключения объек- │ │ архитектуры и │ │ Предварительные │ │тов к сетям инже- │ │градостроительства.├────── > │ согласования │ < ──────────┤нерно-технического │ │ Управление │ └───────────┬───────────┘ │обеспечения │ │земельных отношений│ │ └────────┬──────────┘ └────────┬──────────┘ │ │ │ \/ │ │ ┌──────────────────────────────────┐ │ │ │Разработка инвестиционного проекта│ │ │ └───────────────┬──────────────────┘ │ │ │ │ │ \/ │ │ ┌──────────────────────────────────┐ │ │ │Согласование с органами государст-│ │ │ │венной власти и инвестором. Приня-│ │ │ │тие решения о софинансировании │ │ │ └───────────────┬──────────────────┘ │ │ │ │ │ \/ │ │ ┌──────────────────────────────────┐ │ │ │Заключение инвестиционного конт- │ │ │ │ракта между администрацией города │ │ │ │и инвестором │ │ │ └───────────────┬──────────────────┘ │ │ │ │ │ \/ │ │ ┌──────────────────────────────────┐ │ │ │Выбор земельных участков для стро-│ │ │ │ительства. Принятие решения о пре-│ │ └───────────── > │доставлении земельного участка для│ < ────────────┘ │строительства │ └──────────────────────────────────┘