ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 8 августа 1994 г. N С5-7/ОЗ-550
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в порядке информации сообщает следующее.
Президентом Российской Федерации 10 июня 1994 г. издан Указ N 1180 "О жилищных кредитах", который вступил в силу с момента его опубликования в "Российской газете" от 15 июня 1994 г. N 111.
Указом установлено, что юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе, а граждане Российской Федерации, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10 декабря 1993 г. N 1278 "Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья (пункт 1).
Указ также утвердил Положение о жилищных кредитах и определил, что действие Положения распространяется и на кредиты, получаемые для строительства, приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.
Указанное Положение разработано в соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" и устанавливает порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков и на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).
В соответствии с пунктом 4 Положения при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут быть предоставлены три вида жилищных кредитов:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);
б) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
В пункте 5 установлено, что юридическими лицами, на которых распространяются действия Положения, являются:
застройщик - инвестор (организация, осуществляющая инвестиции в сферу жилищного строительства);
генеральный подрядчик (осуществляющий весь комплекс строительно-монтажных работ под ключ);
подрядные организации, участвующие в строительном цикле;
другие юридические лица, приобретающие недвижимость в жилищной сфере.
В пункте 6 установлено, что кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство, но в рамках, предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства (реконструкции) (пункт 7). В пункте 8 Положения предусмотрены основные принципы кредитования, а именно: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность и возвратность. Пункт 9 Положения определяет, что выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ, а в пункте 10 установлено, что сумма выдаваемого банком кредита, как правило, не должна превышать 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта. При этом основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке), а пункт 12 Положения устанавливает в кредитном договоре основные условия, касающиеся кредитора и заемщика. Положение также определяет, что конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. Следует иметь в виду, что в зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Так, например, предметом залога могут быть земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок, или готовое жилье (незавершенное строительство), иные виды имущества и имущественных прав (пункт 14).
Пункт 15 Положения предусматривает, что в качестве гарантии (поручительства) при погашении предоставляемых банками жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, страховой компании и других банков, юридических лиц. Положение устанавливает обязательность страхования заложенного имущества залогодателем от риска утраты и повреждения (пункт 16). В соответствии с пунктом 17 Положения решение о предоставлении строительного кредита принимается банком - кредитором на основе кредитной заявки заемщика. Установлено, что до полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. Кроме того, при невозможности возврата кредита заемщиком производится обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке и на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации, а в случае выявления нецелевого использования ссуд, полученных на строительство или приобретение жилья, учреждения банков имеют право досрочно взыскивать выданные ссуды (пункт 21). Взыскание указанных ссуд с юридических лиц производится в соответствии со статьей 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом.
Заместитель Председателя
Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации
О.В.БОЙКОВ