ФЕДЕРАЛЬНАЯ КОМИССИЯ ПО РЫНКУ ЦЕННЫХ БУМАГ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
от 25 сентября 1996 г. N 6-р
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ
ПО ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26 июля 1995 г. N 765 "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации" утвердить Методические рекомендации по оценке имущества паевых инвестиционных фондов.
Председатель ФКЦБ России
Д.В.ВАСИЛЬЕВ
Утверждены
распоряжением
Федеральной комиссии
по рынку ценных бумаг
от 25 сентября 1996 г. N 6-р
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ
Требования
к оценке стоимости недвижимого имущества
паевых инвестиционных фондов
1. Общие положения
1.1. Настоящий документ содержит требования к оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов (далее по тексту - ПИФы) профессиональными оценщиками, имеющими лицензию Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (далее - ФКЦБ России) на право проведения таковой оценки.
Соблюдение настоящих требований является обязательным для всех лицензированных оценщиков.
1.2. При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных требований:
- правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с ним имущественные права; учесть цель и предполагаемое использование результатов оценки; определить масштабы поиска и сбора данных; выявить любые ограничивающие условия, если таковые имеются; и определить эффективную дату оценки;
- определить оцениваемый тип стоимости;
- рассмотреть всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости, если таковые имеются;
- выявить и учесть влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости любого связанного с этим объектом движимого имущества, оборудования или нематериальных активов, не являющихся частью недвижимости.
1.3. Настоящие требования предусматривают возможность определения оценщиком одного из следующих типов стоимости: рыночная стоимость, потребительная стоимость (стоимость в пользовании), ликвидационная стоимость.
1.4. Под рыночной стоимостью в настоящих требованиях понимается наиболее вероятная цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке, характеризующемся нормальным уровнем конкуренции, при соблюдении следующих условий:
- предполагаемые покупатель и продавец имеют полную информацию о состоянии рынка, требуемую для принятия обоснованного решения, и действуют добровольно и исключительно с целью удовлетворения собственных интересов;
- объект выставлен на открытом рынке в течение периода, обычного для недвижимости подобного типа (маркетинговое время);
- предполагаемые покупатель и продавец не находятся друг с другом в особых (например, родственных) отношениях и не подвергаются какому-либо давлению или стимулированию со стороны.
1.4.1. Определение рыночной стоимости предполагает анализ варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть способа использования участка, выбранного из числа общепринятых и юридически возможных, который является физически возможным, финансово реализуемым, социально приемлемым и который приводит к наибольшему значению стоимости земли в составе недвижимости.
1.5. Под потребительной стоимостью в настоящих требованиях понимается ценность, которую конкретный объект недвижимости имеет для конкретного пользователя при существующем варианте использования (то есть без рассмотрения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования).
Частным случаем потребительной стоимости является инвестиционная стоимость, то есть стоимость недвижимости для конкретного инвестора или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования.
1.6. Под ликвидационной стоимостью в настоящих требованиях понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости.
1.7. Для расчета величин перечисленных типов стоимостей применяются три основных подхода к оценке недвижимого имущества:
- подход, основанный на капитализации ожидаемых доходов (доходный);
- подход, предусматривающий сравнительный анализ рыночных продаж (рыночный);
- подход, основанный на анализе затрат (затратный).
1.8. При наличии достаточного количества первичной информации для оценки желательно применять для расчета стоимости все три подхода. Ограничения, препятствующие обоснованному применению какого-либо из методов, должны быть изложены в отчете об оценке.
2. Определение стоимости объекта недвижимости
на основе доходного подхода
2.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (то есть требуемой инвесторами ставки дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость (метод дисконтированного денежного потока), либо с последующей прямой конвертацией стабилизированного дохода (за отдельно взятый год) в показание стоимости, то есть делением величины этого дохода на соответствующий общий коэффициент капитализации (метод прямой капитализации).
2.2. Величина общего коэффициента капитализации может рассчитываться на основе условной безрисковой ставки дохода (соответствующей инвестированию средств в активы, характеризующиеся минимальным на данном рынке уровнем риска) с последующей коррекцией ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости, а также на ликвидность данного вида недвижимости. Кроме того, общий коэффициент капитализации может определяться путем анализа рыночных данных, то есть делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их продаж по факту.
2.3. Выбор оценщиком соответствующей ставки дисконта и коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован, и это обоснование должно быть подробно изложено в отчете об оценке.
3. Определение стоимости объекта недвижимости
на основе рыночного подхода
3.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:
1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);
2) проверка информации о сделках;
3) выбор подходящих единиц сравнения;
4) выявление адекватных элементов сравнения;
5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;
6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.
3.2.1. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:
- цену за единицу площади (гектар, сотку);
- цену за весь участок.
3.2.2. Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:
- цену за единицу общей площади;
- цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;
- цену за единицу объема сооружения;
- цену за комнату;
- цену за квартиру;
- цену за единицу недвижимости, приносящую доход.
3.2.3. Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован с учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.
3.3. Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:
- передаваемые имущественные права;
- условия финансирования сделки;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение объекта;
- физические характеристики объекта;
- экономические характеристики объекта;
- характер использования;
- наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.
3.4. Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.
3.5. При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.
4. Определение стоимости объекта недвижимости
на основе затратного подхода
4.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующем порядке:
1) определение рыночной стоимости участка земли;
2) определение восстановительной стоимости нового строительства зданий и сооружений;
3) оценка величины накопленного износа;
4) итоговое определение стоимости затратным подходом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.
4.2. При применении затратного подхода участок земли оценивается, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полного права собственности на землю допустимо определять стоимость участка земли как стоимость права долгосрочной аренды.
4.3. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений (определение состава и величины затрат) может производиться несколькими способами:
а) на основе данных о восстановительной стоимости здания на период последней переоценки с последующим пересчетом в текущие цены;
б) на основе средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного по своим характеристикам объекта (по данным различных подрядных организаций);
в) при помощи моделирования сметы строительства, то есть анализа укрупненных статей затрат на строительство объекта заново.
4.3.1. При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые издержки, косвенные издержки и предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).
4.3.2. К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство:
- стоимость строительных материалов;
- заработная плата строителей;
- стоимость использования строительных машин и механизмов;
- стоимость временных зданий и сооружений, транспортно - складские расходы, расходы на технику безопасности и другие нормативные затраты;
- прибыль и накладные расходы строительного подрядчика.
4.3.3. К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно - монтажных работ:
- стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля;
- оплата юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
- выплаты по краткосрочным ссудам на строительство;
- затраты на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
- административные и другие расходы застройщика.
4.4. Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) рассчитывается в виде процента к общей сумме прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования средств в строительство.
4.5. Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и внешнего (экономического) износа.
4.5.1. Под физическим износом понимается постепенное обесценение зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок и т.д.
Под функциональным износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости из-за несоответствия объемно - планировочного решения, материалов и оборудования, качества работ современным рыночным стандартам.
Под внешним (экономическим) износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов.
4.5.2. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:
- метод экономического возраста;
- метод сравнительного анализа продаж;
- метод разбивки по компонентам износа.
4.5.3. По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания. При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни - период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, то есть вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.
4.5.4. По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.
4.5.5. В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие накопленного износа:
- устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) - это такой вид физического износа, устранение которого экономически оправдано, то есть затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта;
- неустранимый физический износ - затраты на устранение которого превышают добавляемую в результате стоимость;
- устранимое функциональное устаревание;
- неустранимое функциональное устаревание;
- внешнее (экономическое) устаревание - по определению является неустранимым.
5. Заключение
5.1. Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования различных подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых каждому подходу. При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единая величина, так и диапазон стоимостей.
5.2. Лицензированные оценщики при оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов должны стремиться к максимальной полноте и достоверности изложения фактов, посылок, рассуждений и выводов. Оценщики несут ответственность за проведенную оценку перед клиентом по договору и в соответствии с действующим гражданским законодательством. Кроме того, недобросовестность при проведении оценки может повлечь за собой лишение оценщика лицензии, что находится в компетенции ФКЦБ России.
Типовая структура отчета об оценке объекта недвижимости
Титульный лист
Обзор существенных фактов. Обязательно должны быть указаны: тип оцениваемого имущества, местоположение, оцениваемые права, цель оценки, дата оценки, размеры участка и улучшений, наилучшее и наиболее эффективное использование (если это предусмотрено выбранным типом стоимости).
Результаты оценки и заключения. Должны быть приведены результаты по каждому используемому подходу и итоговая величина стоимости.
Свидетельство (сертификат) стоимости, подтверждающее объективность оценки и независимость стоимости работ от результатов оценки, содержащее информацию о применяемых стандартах и другие пояснительные материалы. Обязательно должно содержаться: заявление, что оценщик не имеет имущественных интересов к оцениваемым активам; сведения об оценщике, включая сведения о квалификационном аттестате (сертификате) и лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, а также сведения о работнике (работниках), фактически проводивших оценку.
Допущения и ограничивающие условия, в которых должны быть исчерпывающим образом описаны все допущения и ограничения, на которых базируется процесс оценки. Должны быть указаны причины, по которым устанавливается категория отчета.
Цель и назначение (функция) оценки
Определение используемого типа стоимости, оцениваемые права и дата оценки
Описание объекта оценки, в котором должны быть приведены все необходимые характеристики и особенности земельного участка, и улучшений, на основе которых можно идентифицировать объект и провести анализ. Необходимо отметить данные, которые были получены как на основе изучения документов, так и в результате осмотра объекта. Целесообразно привести историю владения объектом. В отчете должны быть приведены карты, планы, фотографии, схемы, необходимые для идентификации объекта оценки.
Описание среды местоположения объекта, в котором должны быть указаны механизмы регулирования использования недвижимости местными властями, преобладающие формы землепользования, тенденции развития недвижимости.
Описание сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, в том числе динамика цен и прогноз развития данного сегмента рынка, с указанием источников информации и их достоверности.
Наиболее эффективное использование. В случаях, когда применяемый тип стоимости не предполагает анализ наиболее эффективного использования, это специально указывается.
Применяемые подходы к оценке. Выбор конкретных подходов обусловлен характером доступной информации. Применяемые подходы к оценке должны соотноситься с категорией отчета. Отчет предполагает использование всех стандартных подходов к оценке недвижимости. Оценщик должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении подходы и методы оценки и выбрать наиболее подходящие.
Подход сравнительного анализа продаж
Оценка на основе затратного подхода
Оценка по предполагаемому доходу. Требуется обоснование приводимых ставок дисконта и коэффициентов капитализации.
Каждый из используемых подходов должен содержать полный расчет оценки объекта и его итог, а также ограничения и пределы применения полученного результата.
Согласование результатов. Необходимо проанализировать относительную приемлемость каждого подхода для определения итоговой величины стоимости и достоверность данных, использованных при применении каждого подхода. Итоговое значение величины стоимости должно быть результатом причинно - следственного анализа всей проведенной работы по оценке объекта недвижимости.
Приложения. В приложении должны быть приведены все справочные данные, использованные в отчете, данные по сопоставимым объектам с указанием источников информации и другие данные, использованные при проведении анализа.
В отчете также может содержаться:
описание процесса оценки;
краткое описание макроэкономической ситуации и региональных рынков.
Отчет об оценке может содержать также любые иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта.
Требования
к оценке активов паевых инвестиционных фондов
(оценка предприятий)
1. Общие положения
1.1. Целью настоящего документа является определение и описание требований, которые предъявляются к процессу оценки предприятий, доли акционеров в капитале предприятия и ценных бумаг, эмитируемых предприятиями.
1.2. Настоящие Требования содержат минимальный набор обязательных критериев, которыми должны руководствоваться профессиональные оценщики, имеющие лицензию ФКЦБ России на право осуществления деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов.
1.3. Оценка стоимости предприятия, доли в капитале предприятия или ценных бумаг проводится с целью получения однозначного заключения о стоимости активов паевых инвестиционных фондов для последующего выкупа инвестиционных паев.
1.4. Оценка характеризуется следующими свойствами:
1) она выражается в денежных единицах и представляет собой либо конкретную величину, либо интервал значений;
2) при ее подготовке используется вся имеющаяся информация, отражающая состояние дел на дату оценки, доступная оценщику;
3) оценщик должен приложить максимальные усилия для сбора всей информации, которая предположительно имеет отношение к проведению оценки;
4) оценка основывается на рассмотрении всех концептуальных подходов, которые оценщик считает имеющими отношение к ее проведению.
1.5. Собираемая оценщиком информация, на основе которой проводится оценка, должна содержать следующее:
1) характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или характеристики ценных бумаг, подлежащих оценке, включая юридические права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль над предприятием, и соглашения, ограничивающие продажу или передачу;
2) общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития;
3) финансовую информацию о предприятии за предыдущие периоды;
4) активы и обязательства предприятия;
5) общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие; их текущее состояние;
6) экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие;
7) состояние рынка капиталов как источника необходимой информации о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, о сделках с котируемыми акциями, о слияниях и поглощениях компаний;
8) данные о прошлых сделках с участием оцениваемого предприятия, долей в его капитале или его акций.
1.6. Терминология. Ниже приводится ряд общеупотребительных оценочных терминов с объяснением того значения, в котором они понимаются в настоящих Требованиях:
Балансовая стоимость -
1) применительно к активам - капитализированная стоимость актива периода за вычетом накопленного износа и амортизации;
2) применительно к предприятию - разница между общей стоимостью активов (за вычетом износа и амортизации) и общей суммой обязательств по балансовому отчету.
Инвестиционная стоимость - стоимость собственности (предприятия) для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования.
Капитализация -
1) превращение дохода в стоимость;
2) отнесение издержек на прирост капитальных активов, а не на расходы отчетного периода.
Коэффициент капитализации - делитель или множитель, используемый для пересчета доходов предприятия в его стоимость.
Поток денежных средств - сумма чистой прибыли амортизационных отчислений, изменений в долгосрочной задолженности и собственном оборотном капитале, рассматриваемая в оценке как один из наиболее объективных финансовых показателей деятельности предприятия.
Предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Рыночная стоимость - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход собственности (предприятия) из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Ставка дисконта - требуемая типичными инвесторами ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.
Стоимость действующего предприятия -
1) стоимость функционирующего предприятия или доли в его капитале;
2) нематериальные элементы стоимости предприятия, которые возникают за счет таких факторов, как наличие квалифицированной рабочей силы, исправного оборудования, необходимых лицензий, систем и процедур.
1.7. При оценке активов паевых инвестиционных фондов оценщики должны руководствоваться следующими признанными подходами:
- подходом на основе активов;
- рыночным подходом;
- доходным подходом.
2. Подход к оценке на основе активов
2.1. Подход на основе активов следует применять при проведении оценки на уровне предприятия в целом при выполнении также следующих условий:
1) оценивается либо инвестиционная холдинговая компания, либо холдинговая компания, занимающаяся операциями с недвижимостью;
2) оценка проводится не на основе предприятия как действующего.
2.2. При применении подхода на основе активов оценщик должен проводить разграничение между текущими активами (то есть теми активами, которые не предназначены для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, - например, дебиторская задолженность, товарно - материальные запасы, кассовая наличность) и основными активами, к которым прежде всего относится недвижимость (в том числе земля), производственные средства и оборудование, которые используются на постоянной основе в деятельности предприятия, а также активами, не предназначенными для постоянного использования, но носящими долговременный характер (например, долгосрочные инвестиции, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты и т.д.).
2.3. Подход к оценке на основе активов должен применяться оценщиками при определении ликвидационной стоимости в первую очередь.
3. Рыночный подход к оценке
3.1. Данные о рыночных сделках с предприятиями, долями в капитале предприятий и ценными бумагами, эмитируемыми предприятиями, могут служить источником объективной информации для выведения стоимостных показателей, применимых в оценке активов паевых инвестиционных фондов.
3.2. Рыночный подход является общим способом определения оценочной стоимости предприятий, долей в капитале предприятий и ценных бумаг, эмитируемых предприятиями, основанным на сравнении данного предприятия с аналогичными предприятиями, долями в капитале предприятий и ценными бумагами, которые были реально проданы на рынке.
3.3. Компания, используемая для сравнения с оцениваемым предприятием, должна представлять собой надежную базу для сравнения по инвестиционным характеристикам. Следует прежде всего искать компании для сравнения в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие. Однако, если по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, можно рассматривать другие компании, сходные с оцениваемой по таким инвестиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукция, темпы роста, зависимость от циклических колебаний рынка и другим.
3.4. При наличии различий в методах ведения бухгалтерской отчетности между оцениваемым предприятием и компаниями, отобранными для сопоставления, следует внести поправки в соответствующие статьи финансовых отчетов, чтобы максимально снизить влияние этих различий на стоимостные показатели. Кроме того, следует провести корректировки чрезвычайных и единовременных статей финансовых отчетов (доходов и расходов).
3.5. Непосредственное определение величины стоимости оцениваемого предприятия производится на основе применения к нему одного или нескольких оценочных коэффициентов, рассчитанных по данным о сопоставимых компаниях и представляющих собой в общем виде отношение фактической цены продажи компании и одного из ее финансовых показателей (прибыли, денежного потока, валовой выручки и т.д.). При этом оценщик должен учитывать остающиеся количественные и качественные различия между оцениваемым предприятием и сопоставимыми компаниями и, при необходимости, корректировать величину избранного оценочного коэффициента.
3.6. После определения показателя стоимости рыночным подходом следует сделать соответствующие поправки на действие таких факторов, как наличие или отсутствие контрольного пакета акций, а также на уровень ликвидности.
4. Доходный подход к оценке
4.1. Доходный подход является общим способом определения оценочной стоимости предприятия, доли в капитале предприятия или ценных бумаг, эмитируемых предприятием, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.
4.2. В рамках данного подхода возможно применение как метода капитализации дохода (прибыли), так и метода дисконтирования будущих доходов (прибылей). При использовании метода капитализации репрезентативная величина дохода за один временной промежуток делится или умножается на коэффициент капитализации для пересчета доходов предприятия в его стоимость. Методы дисконтирования будущих доходов основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость при помощи ставки дисконта и техники текущей стоимости.
4.3. Ожидаемые доходы предприятия могут быть выражены в денежной форме через такие показатели, как чистый поток денежных средств, дивиденды, различные формы прибыли. Ожидаемые доходы рассчитываются с учетом ретроспективных данных о деятельности предприятия, его доли на соответствующем рынке, перспектив развития отрасли в целом и непосредственных конкурентов, а также общеэкономических показателей.
4.4. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость предприятия учитываются ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, относительный риск неполучения этих доходов, а также стоимость денег во времени.
4.5. При определении величины коэффициента капитализации и ставки дисконта оценщику следует руководствоваться такими показателями, как среднерыночные ставки процента по кредитам, ставки дохода по безрисковым вложениям, ожидаемые инвесторами ставки дохода по альтернативным инвестициям.
5. Заключение
5.1. Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости активов (предприятия), полученных в результате использования различных подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых каждому подходу. При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости активов может выступать как единая величина, так и диапазон стоимостей.
5.2. Лицензированные оценщики при оценке активов паевых инвестиционных фондов должны стремиться к максимальной полноте и достоверности изложения фактов, посылок, рассуждений и выводов. Оценщики несут ответственность за проведенную оценку перед клиентом по договору и в соответствии с действующим гражданским законодательством. Кроме того, недобросовестность при проведении оценки может повлечь за собой лишение оценщика лицензии, что входит в компетенцию ФКЦБ России.
Типовая структура отчета об оценке предприятия
Титульный лист
Введение. В краткой форме освещаются следующие пункты: описание задания по оценке с указанием объекта и даты оценки, общее описание компании, структура собственности, определение применяемого типа стоимости, источники информации.
Результаты оценки и заключения. Должны быть приведены результаты по каждому используемому подходу и итоговая величина стоимости.
Экономическая информация. Данный раздел занимает особое место в отчете об оценке предприятия. Характеристика макроэкономической и региональной (если необходимо) ситуации должна содержать информацию, которая существенна для данного предприятия.
Отраслевая информация. В данном разделе необходимо дать характеристику отраслевых особенностей и тенденции отраслевого развития. Особое внимание должно быть уделено сегменту рынка, который занимает выпускаемая предприятием продукция. В данном разделе кратко можно остановиться на месте оцениваемого предприятия в отрасли.
Характеристика предприятия. В данном разделе необходимо привести историю предприятия, его местоположение, характеристику кадрового состава, оборудования, маркетинговой ситуации, системы менеджмента. Важным моментом является характеристика прошлых сделок с акциями (паями, долями) предприятия. При наличии информации необходимо включить раздел, посвященный планам развития предприятия.
Финансовый анализ (анализ финансовых отчетов). Данный раздел традиционно включает: анализ балансовых отчетов, анализ отчетов о прибылях и убытках, анализ финансовых коэффициентов. Анализу должна предшествовать корректировка финансовой отчетности предприятий.
Применяемые подходы к оценке. Выбор конкретных подходов обусловлен характером доступной информации. Подходы, применяемые к оценке, должны соотносится с категорией отчета. Отчет предполагает использование всех стандартных подходов к оценке недвижимости. Оценщик должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении подходы и методы оценки и выбрать наиболее подходящие. Отчет должен содержать описание принятых во внимание, но не использованных подходов к оценке.
Оценка на основе стоимости активов
Подход сравнительного анализа продаж (компании - аналога). В данном разделе в виде подраздела или в самостоятельном разделе отчета необходимо привести процедуру отбора и описание сопоставимых компаний.
Оценка по предполагаемому доходу
Каждый из используемых подходов должен содержать полный расчет и его итог, а также ограничения и пределы применения полученного результата.
Согласование результатов. Необходимо проанализировать относительную приемлемость каждого подхода для определения итоговой величины стоимости и достоверность данных, использованных при применении каждого подхода. Итоговое значение величины стоимости должно быть результатом причинно - следственного анализа всей проведенной работы по оценке предприятия.
Свидетельство (сертификат) стоимости, подтверждающий объективность оценки, независимость стоимости работ от результатов оценки и содержащий информацию о применяемых стандартах и другие пояснительные материалы. Обязательно должно содержаться: заявление, что оценщик не имеет имущественных интересов к оцениваемым активам; сведения об оценщике, включая сведения о квалификационном аттестате (сертификате) и лицензии на право осуществления деятельности по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, а также сведения о работнике (работниках), фактически проводивших оценку.
Допущения и ограничивающие условия, в которых должны быть исчерпывающим образом описаны все допущения и ограничения, на которых базируется процесс оценки. Должны быть указаны причины, по которым устанавливается категория отчета.
Приложения. В приложении должны быть приведены все справочные данные, использованные в отчете, данные по сопоставимым компаниям с указанием источников информации и другие данные, использованные при проведении анализа.
В отчете также может содержаться описание процесса оценки.
Отчет об оценке может содержать также любые иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта.