ПЕНСИОННЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 мая 2001 г. N ВП-09-25/4188
ОБ УСИЛЕНИИ КОНТРОЛЯ ЗА ЗАКЛЮЧЕНИЕМ
ДОГОВОРОВ ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА
Исполнительная дирекция Пенсионного фонда Российской Федерации, рассмотрев проекты договоров гражданско - правового характера, купли - продажи недвижимости, долевого участия в строительстве, поступающие на заключение в Главное правовое управление, сообщает.
Анализ представляемых проектов договоров показал, что некоторые отделения недостаточно внимания уделяют проработке проектов договоров и анализу правоустанавливающих документов, а также иным документам, являющимся приложениями к договорам.
Так, отделениями ПФР по Республике Марий Эл, Республике Башкортостан, Республике Саха (Якутия), Агинскому Бурятскому автономному округу были представлены на заключение в Главное правовое управление проекты договоров, требовавшие значительной доработки.
1. Одной из серьезных методологических ошибок региональных отделений при проработке договоров является неверное определение стороны по договору, организационно - правовой формы.
Так, проектами договоров купли - продажи нежилого помещения стороной по договору (продавцом) определены правление районного потребительского общества, отдел Департамента государственной службы занятости, то есть не юридические лица. Однако при определении продавца отчуждаемого имущества следует учитывать, что в качестве продавца может выступать либо юридическое лицо - собственник недвижимости, правомочия которого на отчуждение объекта подтверждаются уставом (Положением) и свидетельством, выданными государственным регистрирующим органом о праве собственности, либо юридическое лицо, за которым отчуждаемый объект закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления при наличии согласия собственника имущества.
Ряд отделений в преамбуле договоров не указывают лицо, выступающее стороной по договору и действующее от имени продавца.
Одним из отделений представлен договор купли - продажи нежилого помещения, условиями которого предусматривается, что продавцом недвижимого имущества выступает муниципальное образование, за которым в соответствии со справкой БТИ зарегистрировано отчуждаемое нежилое помещение. В разделе, определяющем предмет договора купли - продажи нежилого помещения, установлено, что отчуждается здание районного производственного объединения жилищно - коммунального хозяйства.
В случае если районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства является юридическим лицом, действует в организационно - правовой форме муниципального унитарного предприятия (учреждения), то отчуждаемое имущество должно принадлежать ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Таким образом, при условии, что районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства является юридическим лицом, то стороной по договору купли - продажи недвижимого имущества должно выступать указанное районное производственное объединение жилищно - коммунального хозяйства при представлении соответствующего разрешения собственника имущества - муниципального образования, с согласия которого возможно совершение сделки по отчуждению объекта недвижимости.
Однако документы, позволяющие установить правовой статус районного производственного объединения жилищно - коммунального хозяйства, отделением не представлены.
О невнимательности исполнителей при проработке условий договоров свидетельствуют следующие факты. В предмете договора купли - продажи недвижимости отделение указывает один объект, подлежащий отчуждению с определенными реквизитами, однако в соответствии с условиями того же договора объектом отчуждения является совершенно иной объект, расположенный в другом населенном пункте и не имеющий отношения к заключаемому договору. В другом случае отделение Пенсионного фонда, являясь покупателем по договору купли - продажи нежилого помещения, в преамбуле договора ошибочно указывается продавцом, в то время как все правоустанавливающие документы на отчуждение объекта оформлены на иное лицо, которое в договоре указывается покупателем, являясь при этом действительным продавцом недвижимости.
Также отделениям следует обращать внимание на четкое указание организационно - правовой формы продавца, поскольку действительность сделки напрямую зависит от точного определения подобных условий договора (особенно при приобретении недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).
2. Ряд региональных отделений не анализируют правоустанавливающие документы, необходимые для совершения сделки купли - продажи недвижимости. Так, например, в подтверждение отсутствия обременения приобретаемого недвижимого имущества отделения принимают справки о том, что обременения не установлены. Участились случаи, когда отделения принимают документы об отсутствии обременений на отчуждаемый объект, выданные коммерческими банками или отделениями Сбербанка России, несмотря на то, что Пенсионный фонд Российской Федерации ранее указывал на недопустимость принятия документов подобного рода в подтверждение отсутствия обременения приобретаемой недвижимости.
Документ, подтверждающий, что передаваемое недвижимое имущество не продано, не состоит в споре, свободно от запрещений и иных прав на него третьих лиц, должен быть представлен учреждением юстиции, осуществляющим в конкретном регионе регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Документ, подтверждающий отсутствие наложения ареста на имущество, должен быть представлен службой судебных приставов.
Ряд отделений не представили разрешение в виде исполнительно - распорядительного документа уполномоченного территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации на приобретение недвижимого имущества в федеральную собственность с передачей его в оперативное управление отделению.
Имели место случаи, когда в представленных отделениями документах отсутствовали сведения, подтверждающие прохождение процедуры выбора контрагента по договору на приобретение недвижимого имущества в соответствии с требованиями Указа Президента Российской Федерации от 08.04.97 N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" и Федерального закона от 06.05.99 N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд".
3. При приобретении нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности продавца, необходимо учитывать, что преимущественное право покупки долей имеют остальные участники долевой собственности. При этом в соответствии с положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю отделению. Если доля будет продана с нарушением преимущественного права покупки, то любой другой участник общей собственности может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, в данном случае отделения Пенсионного фонда Российской Федерации.
Во избежание случаев требования участниками общей долевой собственности перевода прав и обязанностей покупателя на передаваемую долю объекта, отделениям следует представлять сведения, исключающие право преимущественной покупки продаваемой доли участников собственности.
4. В случаях, когда региональное отделение заключает договор купли - продажи нежилого помещения, продавец которого находится в стадии внешнего управления, необходимо учитывать требования Федерального закона от 08.01.98 N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности статьи 87, в соответствии с которой внешний управляющий вправе приступить к продаже имущества должника на открытых торгах, если иное не предусмотрено планом внешнего управления.
В этой связи отделениям необходимо требовать от продавцов представления плана внешнего управления с указанием способа реализации имущества должника.
Имущество должника, не проданное внешним управляющим на повторных торгах, может быть реализовано внешним управляющим на основании договора купли - продажи, заключенного без проведения торгов. Сведения, подтверждающие факт выставления имущества на торги, в том числе повторные, должны быть также представлены отделению.
Приведенные выше примеры свидетельствуют о том, что исполнители по данным договорам, юристы региональных отделений недостаточно полно и всесторонне прорабатывают вопросы заключения договоров купли - продажи нежилых помещений, а также ненадлежащим образом анализируют правоустанавливающие документы и приложения к договорам, что автоматически приводит к увеличению сроков рассмотрения вопросов о выделении лимитов денежных средств на приобретение недвижимого имущества региональным отделениям.
В целях устранения возможных материальных потерь при заключении договоров гражданско - правового характера региональным отделениям следует руководствоваться рекомендациями Пенсионного фонда Российской Федерации, изложенными в письмах от 11.12.97 N АБ-04-28/8875, от 07.05.98 N АБ-04-28/3454, от 07.12.98 N АБ-09-11/10716 и от 14.11.2000 N ВП-09-25/10003, а также соблюдать Порядок подготовки, контроля за исполнением и хранения соглашений и договоров гражданско - правового характера, заключаемых Пенсионным фондом Российской Федерации и его региональными отделениями, утвержденный Постановлением Правления Пенсионного фонда Российской Федерации от 01.08.97 N 64.
Исполнительный директор
В.А.ПРОХОРОВ